KITA: Onko toimimattomuus oletusarvo?

Kiinteistö on kallis investointi. Mieleen tulee väkisinkin vertaus teollisuuteen, jossa investoinnit ovat tarkkaan harkittuja ja niiden kannattavuutta seurataan. Kiinteistökään ei ole pelkkiä seiniä ja nättejä pihoja. Kiinteistötekniikan tarkoituksena on tuottaminen. Ei kappaletavaran, mutta olosuhteiden. Olosuhteidenkin laatu ja tuotanto voidaan määritellä tarkasti, kirjoittaa Juha-Ville Mäkinen tuoreimmassa KITA-lehdessä.

Teollisuuden määräaikaishuoltoja perustellaan sillä, että koneet pysyvät hyvässä toimintakunnossa ja prosessit sujuvat ilman kalliita seisokkeja. Samalla tuleva korjaustarve jää pienemmäksi, koska viat havaitaan ajoissa ja voidaan korjata ennen kuin ne aiheuttavat todellisia vaurioita ja häiriöitä tuotannolle. Sen sijaan kiinteistöt jäävät valitettavan usein oman onnensa varaan.

Useita tuotantokoneistoja huomattavasti kalliimman investoinnin, kiinteistön ja erityisesti sen teknisten järjestelmien huollot, jäävät usein vähälle huomiolle. Sama pätee käyttökustannuksiin, joita teollisuudessa pyritään aktiivisesti minimoimaan. Kiinteistön osalta kuitenkin hyväksytään ylisuuret käyttökustannukset, eikä juurikaan pohdita, miten ne voitaisiin pitää kurissa saati saada laskemaan.

Miksi talotekniikan osalta huoltoon tai korjauksiin ryhdytään vasta kun kyseessä on todellinen häiriö järjestelmän toiminnassa? Lämmitys ei toimi, ilma ei vaihdu, jäähdytys ei käynnisty tai viemäri ei vedä. Ongelmiin reagoidaan vasta pakon edessä. Pienemmät ongelmat, väärä lämpötilataso, sisäilman laatuongelmat, häiritsevät äänet tai edes suuret energialaskut eivät käynnistä toimenpiteitä. Olemmeko alistuneet siihen, että heikosti hoidettu kiinteistötekniikka määrää meidän asuin- ja työympäristöjen laadusta?

Teollisuuden määräaikaishuollot muodostuvat pääosin joukosta tarkistuksia sekä säätö- ja kuluvien osien vaihtotoimenpiteitä, jotka myös dokumentoidaan tarkasti. Kiinteistönkin teknisiä järjestelmiä varten kannattaa laatia huolto-ohjelma. Olisi naivia ajatella, että LVI-järjestelmät toimisivat itsekseen parhaalla mahdollisella tavalla tai jopa korjaisivat itseään.

LVI-järjestelmissä on useita kohtia, joiden toiminnan tarkistus on taloudellisesti järkevää. Energian ja veden kulutus ovat keskeisiä tekijöitä kiinteistön käyttökustannuksissa: poikkeamat lämpötilatasosta tai vuodot on syytä löytää ajoissa. Huoltopalvelujen tulee tuottaa lisäarvoa myös tilojen käytettävyydelle. Tavoitteena olevien olosuhteiden laatutasot pitäisi kuvata tilojen käyttäjien näkökulmasta. Pelkkiä asetusarvoja ja käyntiaikoja muuttamalla voidaan käyttäjien kokemukseen ja asumismukavuuteen vaikuttaa todella paljon.

Kiinteistön määräaikaishuollot voidaan tuotteistaa varsin helposti. Palvelutuotteesta on perusteltua puhua, kun tiedetään toimituksen sisältö, laatukuvaukset ja hinta etukäteen. Tässä olisikin hyvä vinkki kiinteistön omistajille. Kysyntä lisää tarjontaa, eli näitä palveluja kannattaisi kysyä. Sillä tavoin niitä saadaan tarjolle ja markkinakin alkaa toimia. Tällä olisi myönteinen vaikutus palvelujen laatuun ja taloyhtiön talouteen.

Juha-Ville Mäkinen on toiminut talotekniikan lehtorina Stadin ammattiopistossa elokuun 2015 alusta alkaen. Sitä ennen Mäkinen työskenteli LVI-asiantuntijana LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry:ssä.

Tutustu juttuun KITA 5-2015